La donne à changé ! D’un côté, l’explosion des prix du neuf renforce l’atout rendement de l’immobilier ancien. De l’autre, les nouvelles obligations qui pèsent sur les propriétaires rendent plus incertain le pari de l’investissement dans un immeuble qu’il faudra probablement remettre aux normes. Un match serré !
Si la très grande majorité des professionnels de la gestion de patrimoine s’accordent à voir dans l’investissement immobilier une pierre angulaire de toute stratégie patrimoniale réussie, difficile en revanche de trancher catégoriquement entre le neuf et l’ancien. Horizon de placement, objectif poursuivi, enveloppe budgétaire, emplacement du bien… autant de critères qu’un investisseur doit considérer pour prendre sa décision.
Il existe nombre de paramètres à prendre en compte pour trouver le produit le plus adapté à sa situation personnelle. Une erreur serait de se focaliser uniquement sur l’un d’entre eux.
Différentiel tarifaire
En premier lieu, l’écart tarifaire initiale entre l’ancien et le neuf, qui pourrait pousser certains à privilégier le premier sans s’intéresser au second. Avec des prix d’achat de l’ordre de 10 % à 15 % plus élevés que ceux de l’ancien, le neuf apparaît de prime abord nettement moins attractif. Mais ce serait avoir une vision trop court-termiste de son investissement.
En quelques années, le différentiel tarifaire visible au moment de l’acquisition est gommé grâce à des frais ultérieurs moindres dans le neuf que dans l’ancien. Exemple, les frais de notaires sont moins élevés, de même que les factures énergétiques. Et ce, grâce à des normes beaucoup plus performantes dans les immeubles récents. Quant aux gros travaux éventuels, ils sont couverts, contrairement à l’ancien, par la garantie décennale.
Argument fiscal
Autant dire que l’argument « prix » ne suffit pas pour motiver une décision. Tout comme celui de l’avantage fiscal proposé par les logements neufs achetés dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. Car, de l’obtention de celui-ci découle un certain nombre de contraintes qui peuvent, à terme, pénaliser financièrement les propriétaires.
Une fois lié par l’engagement de location imposé par le dispositif en question, un particulier ne peut plus vendre son logement quand il le souhaite, sauf à voir remise en cause la réduction d’impôt dont il bénéficiait au titre de son investissement. Ce qui annule de fait l’effet recherché par toute personne qui se laisse aveugler par la carotte fiscale.
Certes, le critère du rendement locatif servi par le logement peut être considéré comme un élément efficace de choix. A condition, du moins, de bien déterminer en amont ce qui, de la stabilité de ladite rentabilité ou de son niveau de performance, importe le plus.
Gare aux « passoires thermiques »
Le neuf offre une meilleure visibilité sur la rentabilité à moyen et à long terme que l’ancien, dans la mesure où ce type d’investissement génère peu de dépenses exceptionnelles. A l’inverse, l’ancien permet des rendements plus élevés mais nettement plus aléatoires du fait du risque de travaux imprévus.
Une sérénité et une lisibilité en matière de rentabilité future du logement d’autant plus importante actuellement dans le neuf que ne pèse sur celui-ci aucune menace relative à l’interdiction prochaine de louer un bien considéré comme « passoire thermique ».
Pour rappel : en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les plus énergivores, c’est-à-dire classés G et F, ne pourront respectivement plus être loués à partir de 2025 et de 2028. Quant aux locataires déjà en place, ils pourront exiger de leur propriétaire qu’il effectue des travaux d’économies d’énergie.
Ce durcissement de la législation relative aux logements à forte consommation énergétique aura pour conséquence d’impacter à court terme le rendement locatif de certains biens anciens. Voire, le réduire à néant dans le cas des bailleurs ne disposant pas de la surface financière nécessaire pour réaliser les travaux obligatoires à la remise en location de leur logement.
Plafonnements de loyers
Problème, le neuf n’est pas non plus sans risque. La faute au plafonnement du loyer mensuel qu’un bailleur peut demander dans le cadre d’un investissement soumis à un dispositif de défiscalisation. En cas de changement de locataire une fois la période d’engagement de location imposée par le dispositif terminée, le propriétaire n’est en effet pas toujours libre de refixer librement le montant du loyer qu’il souhaite appliquer. Notamment en zone dite « tendue ».
Or, dans ces secteurs, les plafonds de loyer imposés par la loi sont généralement inférieurs à la moyenne du marché. D’où la nécessité, en cas d’option pour le neuf, de se montrer encore plus vigilant quant à la commune où investir. L’idéal est de chercher une zone où le plafond de loyer est quasi identique au prix du marché dans l’ancien. Actuellement, cela ne sert par exemple à rien d’acheter du neuf en Pinel en zone A ou A bis car l’écart entre les deux est phénoménal. Mais dans l’ancien, attention également au plafonnement des loyers dans les grandes villes !
Risques de moins-values
Paradoxalement, mieux vaut, enfin, au moment de se décider entre un investissement dans le neuf ou dans l’ancien, penser à la revente du logement. Le risque de moins-value étant à court terme plus important dans le premier que dans le second.
Au jour de son acquisition, un bien neuf coûte plus cher qu’un bien ancien. En décidant de le vendre rapidement, son propriétaire se retrouve dès lors confronté au risque de devoir céder un logement, certes toujours récent, mais qui ne sera plus considéré comme neuf par les acheteurs potentiels. Le prix qu’il peut espérer en obtenir se situe donc au-dessus du prix de marché de l’ancien mais en dessous de celui du neuf. Or, si ce dernier n’a pas augmenté entre le moment de la vente et celui de l’achat, l’investisseur est d’autant plus perdant qu’il n’a pas forcément pu amortir entre temps les droits de mutation communément appelés frais de notaire.
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Laurent Haas / Gérant NegoZen.
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